2017年 10月

広大地評価において今年中に「やっておくべきこと」と「やってはいけないこと」

    もう、皆さん周知のことかと思いますが平成30年1月1日以降現行の広大地の評価(財産評価基本通達24-4)が廃止され、地積規模の大きな宅地の評価が新設(新評価通達20-2、以降の通達番号は1項ずつ後退する予定)されることとなる見込みとなりました。

  現行の広大地評価は、評価に主観性が多く盛り込まれ鑑定評価やその通達の解釈の相違等の裁決事例の多さからわかる様に納税者側だけでなく課税庁側も相当苦心していたことは想像に難くないところでした。

   それだけでなく、市場価額と相続税評価額の差額に着目し、地形のよい広大地を生前に購入し、相続後に売却するといった一種のタワマン節税に似た相続対策が横行していたことも課税庁側とすると苦虫を噛み潰す思いであったこともまた想像に難くないところでした。

   このような過去の経緯からしても今回広大地評価の「改正」ではなくわざわざ「廃止」して「新設」するという、この主観性のかたまりだった広大地評価から完全決別したいという課税庁側の強い意気込みすら感じ取れるように思われます。

今回の改正について今年の12月31日までに想定される動きを5つのカテゴリーに区分してみました。

① 現行広大地評価は適用可で新通達は適用不可

② 現行広大地評価は適用可で新通達も適用可

③ 現行広大地評価は適用可能性50%以下で新通達は適用不可

④ 現行広大地評価は適用可能性50%以下で新通達は適用可

⑤ 現行広大地評価は適用不可で新通達は適用可

1.2については、今年中に相続時精算課税を利用して広大地評価が適用可能な土地について生前贈与の検討も必要になりそうです。勿論相続時精算課税を利用した場合、その後暦年贈与ができなくなることも考慮する必要はあります。

 3については、最悪広大地評価が相続税申告後否認されたとしてもどちらにせよ加算税等の課税のみなので納税者にリスクを説明したうえで通常通り状況によってはチャレンジする価値はありそうです。

問題は4で、仮にチャレンジして失敗した場合加算税等のみならず新通達の評価減についても捨てる結果となることからもあまり可能性が低いようであれば安全策をとって新通達の評価減を選ぶべきかも知れません。

5については問題なく来年までスルー。

新通達の評価については、例えば容積率の条件についても建築基準法52条1項(指定容積率)についてしか謳われてなく、基準容積率や容積率の加重平均については何も触れられておらず対象から外れることが濃厚であることから、これらも年内に贈与するか否かの判定において重要な判断材料となりそうです。



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